귀신 나오는집 계약파기 가능 ? 전세집 사고이력 고지의무 판례

전세나 월세 계약을 할 때 집의 구조, 금액, 위치만큼 중요한 것이 바로 해당 집의 과거 이력입니다. 

 

하지만 현실적으로 사고 이력을 사전에 알기란 쉽지 않으며, 심지어 집주인이나 공인중개사가 이를 알리지 않는 경우도 많습니다.

최근 한 신혼부부가 전 세입자의 극단적 선택 사실을 모른 채 신혼집으로 이사한 후, 심각한 불안과 불면증에 시달린 사건이 화제가 되었습니다. 

 

문제는 이들이 뒤늦게 이 사실을 알게 된 후에도 집주인이 약정 해지를 거부하고 전세금을 돌려주지 않았다는 점입니다.

이런 경우, 세입자는 법적으로 계약을 취소할 수 있을까요? 또는 집주인과 공인중개사는 어떤 책임을 질까요?

이번 글에서는 부동산 거래시 문제 이력 알려줄 의무, 세입자의 약정 해지 가능 여부, 법적 대응 방안 등을 자세히 살펴보고, 세를 얻기 전 반드시 확인해야 할 필수 체크리스트까지 정리해 보겠습니다.

 

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     목차

• 1. 사건 개요: 모른 채 입주한 신혼부부의 사연
• 2. 전세 계약 시 ‘사고 이력’ 고지 의무는?
• 3. 집주인과 공인중개사의 책임 범위
• 4. 세입자가 약정을 취소할 수 있는 법적 근거
• 5. 취소가 어려운 경우, 손해배상 청구 가능성
• 6.유사 사례 및 대법원 판례분석
• 7. 전세 거래전 필수 체크리스트가능성

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사건 개요: 모른 채 입주한 신혼부부의 사연

 

최근 한 신혼부부가 이사 후 심한 불안증과 악몽에 시달리다 아랫집 주민과의 대화에서 전 세입자의 극단적 선택 사실을 알게 되었습니다. 

 

이에 집주인에게 약정 해지를 요구했으나 거절당했고, 현재는 임신한 아내와 함께 월세 단칸방으로 피신한 상황입니다.

집주인은 조선 팔도에 사람 안 죽은 집이 어디 있냐며 해지를 거부했고, 공인중개사 역시 관련 내용을 알리지 않았습니다. 이 부부는 집주인을 상대로 법적 대응이 가능한지 고민하고 있습니다.

 

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전세 거래시 사고 이력 고지 의무는?

현행법상 집주인은 전 세입자의 사망 사실을 반드시 알려줘야 할 의무가 없습니다. 하지만 2006년 대법원 판례에 따르면 중대한 사건(극단적인 선택, 타살 등)이 발생한 거주지의 경우, 세입자에게 반드시 사전에 알려줘야 한다는 원칙이 확인되었습니다.

즉, 신의성실의 원칙에 따라 사건 이력은 ‘중요한 정보’로 간주되며, 이를 알리지 않으면 약정 취소가 가능할 수도 있습니다.

✔ 중요한 사고 이력 고지 여부 기준

✅ 자연사, 병사 → 말해줄 의무 없음

✅ 극단적인 선택, 타살 등 사고사 → 신의성실 원칙상 알려야 할 의무 존재

 

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집주인과 공인중개사의 책임 범위

💡 집주인의 책임

법적으로 알려줄 의무가 명확히 규정되지는 않았지만, 사기 또는 신의성실 원칙 위반에 해당할 가능성이 있음.

대법원 판례에 따라 거래 취소 가능성이 열려 있음.

 

💡 공인중개사의 책임

공인중개사는 중개 과정에서 중요 사항을 설명할 의무가 있음.

만약 공인중개사가 사고 사실을 알고도 숨겼다면, 민사상 손해배상 청구 대상이 될 가능성이 있음.

 

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세입자가 약정을 취소할 수 있는 법적 근거

A씨 부부가 거래를 취소할 수 있는 가능성은 두 가지 법적 근거를 중심으로 검토할 수 있습니다.

📌 1) 착오에 의한 취소 (민법 제109조)

중요한 사항에 대한 착오(오해)로 인해 거래가 체결된 경우, 거래를 취소할 수 있음.

단, 단순한 불쾌감이 아니라, 약정이 진행되지 않았을 정도로 중요한 정보여야 인정됨.

 

📌 2) 신의성실 원칙 위반 및 사기 (민법 제103조, 제104조)

부동산 전,월세 거래시 상대방을 속이거나, 중요한 정보를 숨긴 경우 무효화할 수 있음.

대법원 판례에 따라 극단적인 선택, 타살 등은 중요한 정보알림 의무 사항으로 판단될 가능성이 높음.

 

💡 실제 판례

2006년 대법원 판결: 오피스텔에서 발생한 살인사건을 세입자에게 알리지 않은 사례에서, 법원은 이를 중요한 사항으로 인정하고 취소를 허용.

이 사건도 유사한 판결이 나올 가능성이 있음.

 

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거래 취소가 어려운 경우, 손해배상 청구 가능성

만약 법적으로 취소가 어렵다면, 손해배상을 청구하는 방법도 고려할 수 있습니다.

✔ 손해배상 청구가 가능한 경우

 

약정 당시 사고 사실을 알고도 일부러 숨긴 경우

공인중개사가 해당 정보를 숨기고 중개한 경우

심리적 피해가 객관적으로 인정될 정도로 심각한 경우

💡 실제로 이 부부는 신체적, 정신적 고통을 겪고 있으며, 임신중인 아내까지 고려할 때 손해배상이 가능할 수도 있다고 합니다.

 

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유사 사례 및 대법원 판례 분석 

✅ 사례 1

2015년, 전 세입자가 극단적인 선택을한 아파트를 매입한 후 이를 뒤늦게 알게 된 구매자가 취소 소송을 제기.
법원은 알려줘야 할 중요한 사항이라고 판단, 집주인은 전세금을 반환해야 했음.

✅ 사례 2:

2019년, 유사한 사례에서 공인중개사가 사고 사실을 숨긴 경우, 손해배상 판결이 내려짐.

➡ 이를 고려하면, 법적 대응을 통해 약정 취소나 손해배상을 받을 가능성이 높음.

 

 

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거래 전 필수 체크리스트

 

1) 해당 집의 사고 이력 조회

인터넷 커뮤니티, 등기부 등본, 공인중개사 등을 통해 해당 건물에서 발생한 사건이 있는지 확인.

 

2) 주변 주민 인터뷰

이웃 주민에게 이전 세입자 관련 정보를 확인하는 것이 중요함.

 

3) 계약서 작성 시 특약 추가

사고 이력이 발견될 경우 약정을 해지할 수 있다는 조항을 추가하는 것도 방법.

 

 

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결론

이 사건에서 신혼부부는 약정 취소 및 전세금 반환을 요구할 법적 근거가 충분히 존재합니다. 특히, 2006년 대법원 판례를 고려할 때 법적 대응 시 승소 가능성이 높습니다.

또한, 필수 체크리스트를 활용하여 유사한 피해를 예방하는 것이 중요합니다.

👉 부동산 거래 전 반드시 사고 이력을 확인하고, 불확실한 정보는 전문가 조언을 통해 해결하세요!

 

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